民法改正：瑕疵担保責任⇒契約不適合責任

2020年4月1日に約１２０年ぶりとなる民法改正が施行されました。

その中で大きく注目されているのが「瑕疵担保責任」が廃止され、新たに「契約不適合責任」が創られたことです。

「瑕疵」とは、法律上なんらかの隠れた欠陥があることをいい、「担保責任」とは、瑕疵があった場合に相手方が負う法律上の責任のことを言います。

「契約不適合」とは

物件に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合、買主は売主に対して契約の解除や損害賠償請求ができるということです。しかし、この「瑕疵」という表現は一般的に理解が難しいために、分かりやすさを重視して今回の民法改正で「契約不適合」という名称に変更がされました。「契約不適合」とは、契約に適合しないもののことを言います。今回の改正民法では、欠陥が隠れていてもいなくても「契約内容に適合しているかどうか」という点が重要になります。

契約不適合の事例

例えば、物件の床の傾きがあることを買主が知っていたとしても、住宅において床が傾いていないことは通常、当然の前提であり、「床が傾いています」ということを契約として内容に含めていない限り、売主は契約不適合責任を負うことになるでしょう。

なお、契約不適合には、雨漏りやシロアリ被害、耐震基準のような物理的不適合のみならず、近所の騒音や悪臭などの環境的瑕疵、建物内での自殺などの心理的瑕疵も含まれます。この点は瑕疵担保責任の旧民法と基本的に変わりません。

瑕疵担保責任がなくなったことで買い主が不利になる恐れ

しかし、瑕疵担保責任がなくなったことで買い主が不利になる恐れが生じます。そこで、新民法では売り主に求められる責任範囲や、買い主の対抗措置が拡大されました。具体的には、「①追完請求」「②代金減額請求」「③催告解除」「④無催告解除」「⑤損害賠償請求」ができるようになりました。

具体的に説明しますと、契約に適合しない物件を引き渡された場合には、それぞれ次のような請求を可能としています。

①追完請求

買い主が売り主に対して、契約に適合する状態にするための補修等を請求するものです。追完の方法が複数考えられる場合には、「不相当な負担」でない限り、基本として買い主側でその方法を選ぶことが可能とされています。

②代金減額請求

当初契約で定めた売買代金の減額を求めるものです。順序としては、「相当の期間」を定めて追完することを売り主に催告し、その間に追完が行われない場合に、「不適合の程度に相応しい減額」を請求することが可能になります。

③催告解除

追完請求を行ったにも関わらず、売り主がそれに応じない場合に「契約解除」ができる権利です。当然ながら、売り主としては売買代金を返還する義務が生じます。

④無催告解除

上記の「催告解除」とは別で、契約不適合によって「契約の目的を達しないとき」に限っては無催告解除という権利も認められています。これは旧民法でいうところの「契約解除」の権利に該当するものといえます。

⑤損害賠償請求

　新民法では新たに、買い主の損害賠償請求も認められるようになりました。

　例えば、買い主Aが売り主Bから物件Xした後、買い主Aはその物件をZに転売することが決まっていました。しかし、物件Xに重大な瑕疵が見つかり、転売ができなくなったとします。

　このようなケースでは、買い主Aが得られるはずだった転売利益は、売り主Bへの損害賠償の対象となり得ます。

　これらの買い主が行使できる権利の行使期間ですが、「瑕疵担保責任」では、旧民法566条第4項によって、瑕疵があることを知った時から1年以内に損害賠償や解除をしなければならないと規定されていました。

　しかし改正により、「契約不適合責任」では、買主は不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知すれば責任を追及できるとの規定に変更されました（新民法第566条）。

　そのため、不適合を知った時から1年以内に不適合であることを通知さえしていれば、不適合を知った時から2年が経過していても損害賠償請求等をすることができるようになりました。

不適合を知った時から１年以内に通知することが大切です。

　ただし、通知後無制限に権利行使できるわけではなく、不適合を知った時から5年または引渡しの時から10年で請求権は消滅します（新民法第166条）。

　この契約不適合については、「買主が売買契約時点で把握していた不備についても対象となりうる」ことになるので、売主が契約書に「買主が契約締結時点で知っていた不備については、売主は責任を負わない」ことを明記する場合もあります。契約書はしっかりと内容を確認することが大切です。